Regularização Fundiária Urbana: entenda o que é e como é possível implementá-la na sua localidade

Quem está interessado ou mergulhando no mercado imobiliário precisa conhecer alguns termos e entender seu conceito, um deles é o REURB ou Regularização Fundiária Urbana. Ela representa o processo que assegura o direito à habitação para quem mora em assentamentos informais nas zonas urbanas. Ou seja, garante o direito de moradia à população, principalmente de baixa renda, e o cumprimento da função social da propriedade, através do uso de alguns instrumentos da lei.

De acordo com o estabelecido pela Lei Federal 13.465 de 2017, a REURB estabelece uma série de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais voltadas para a integração dos núcleos informais com a estrutura territorial urbana e com a concessão de títulos de propriedade para os seus moradores. Mas, afinal, como isso impacta o cenário imobiliário do Brasil? Continue por aqui para entender!

A Nova Época Imóveis preparou esse post para explorar em maiores detalhes a REURB, que tem se tornado cada vez mais importante para proprietários de imóveis, investidores e profissionais desse mercado. Em caso de dúvidas fale com um dos nossos corretores e para mais informações importantes sobre o mercado imobiliário não deixe de nos acompanhar aqui pelo nosso blog e pelas nossas redes sociais!

Afinal, qual o conceito de Regularização Fundiária Urbana?

A Regularização Fundiária Urbana é simplesmente dar conformidade jurídica, ou seja, formalizar estruturas de habitação, terrenos, empreendimentos e outros tipos de propriedades que estão irregulares, de uso e ocupação do solo urbano, o que conhecemos como núcleos urbanos informais. Isso quer dizer que a REURB cria regras e procedimentos para que prédios, assentamentos, terrenos, empreendimentos diversos e ocupações em áreas com características urbanas, uma vez irregulares por descumprimento de parâmetros urbanísticos, sejam oficializados nos termos das leis aplicáveis, se tornando estruturas formais reconhecidas.

É a REURB que vai atrair investimentos públicos e privados e permitir o pleno exercício de direitos reais sobre os bens, como o direito à propriedade. O proprietário de uma área irregular que vira alvo da REURB poderá transferi-lo formalmente, após a regularização do terreno, passando a terceiros o título do imóvel. Lembrando que núcleos urbanos informais podem ser não somente conjuntos de habitação surgidos espontaneamente, mas também condomínios, loteamentos e outros irregularmente executados ou não finalizados.

Isso quer dizer que a REURB não é voltada somente para a regularização de favelas, ocupações e assentamentos, mas também loteamentos clandestinos que não sigam o que diz a Lei 6.766/79 na sua implantação e até mesmo edifícios urbanos. O produto final da REURB é a expedição de uma Certidão de Regularização Fundiária, um documento que, nos termos da lei, é constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso com a sua execução e da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado.

Modalidades da REURB

O processo de Regularização Fundiária Urbana se desdobra em duas modalidades diferentes:

REURB-S – Regularização Fundiária de Interesse Social

Esta modalidade é conhecida por ser aplicada a núcleos urbanos informais predominantemente ocupados por população de baixa renda, de acordo com a declaração do Poder Executivo Municipal. Os beneficiários recebem gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica é financiada pelo Poder Público.

REURB-E – Regularização Fundiária de Interesse Específico

Já este é destinado a núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da REUBR-S. Nesse caso, os particulares que arcam com todos os custos da infraestrutura, assim como definido no projeto de regularização da região onde o imóvel se encontra localizado. 

Objetivos principais da REURB

Aqui listaremos os principais objetivos da REURB segundo o artigo 10 da Lei 13.465/2017:

• Identificar os núcleos urbanos informais que precisam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à ocupação informal anterior;
• Criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas, direitos reais em favor dos ocupantes;
• Ampliar o acesso à terra urbanizada para a população de baixa renda, priorizando a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
• Promover a integração social e a geração de empregos e de renda;
• Garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
• Estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço ao consenso e à cooperação entre Estado e sociedade;
• Conceder direitos reais, de preferência em nome da mulher;
• Prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
• Garantir a efetivação da função social da propriedade;
• Concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
• Ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos seus habitantes;
• Franquear a participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.

Quem pode requerer a REURB e como fazê-lo?

Os legitimados a solicitar a REURB são:

• Proprietários de imóveis, loteadores ou incorporadores;
• Ministério Público;
• Defensoria Pública representando beneficiários hipossuficientes;
• União, Estado, Distrito Federal e Municípios, diretamente ou através de entidades da administração pública indireta;
• Beneficiários, individual ou coletivamente, através de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e organizações sociais específicas.

O passo a passo para requerer uma REURB é uma sequência de atividades específicas:

1. Diagnóstico do núcleo urbano informal e classificação da modalidade

É nesse passo que deve acontecer a delimitação da poligonal do núcleo a ser regularizado, a realização de pesquisas cartorárias e a elaboração de planta de sobreposição. A planta de sobreposição representará o perímetro do núcleo urbano informal, indicando matrículas imobiliárias ou transações afetadas, conforme os resultados da pesquisa cartorária.

2. Etapa de notificações

Aqui acontece a identificação da titularidade do domínio dos imóveis na poligonal e a notificação dos titulares, confinantes e terceiros interessados, incluindo responsáveis pela implantação do núcleo. 

3. Projeto de Regularização Fundiária 

Agora é a elaboração das peças técnicas do projeto e o levantamento topográfico e estudo preliminar das desconformidades e situações jurídicas, urbanísticas e ambientais. Este levantamento topográfico precisa ser planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, acompanhado de Planta do Perímetro, descrições técnicas das unidades imobiliárias e outros levantamentos georreferenciados, caso necessário.

4. Cadastramentos necessários

Chegou o momento em que o cadastro social das famílias que ocupam o núcleo a ser regularizado deve ser feito. É importante fazer o levantamento de informações dos ocupantes beneficiados pela REURB.

5. Aprovação da REURB

Com todos os passos acima feitos, a aprovação pelo Poder Público municipal pode ser concedida. É nesse passo também que acontece a publicidade da decisão, incluindo a aprovação do Projeto de Regularização Fundiária, obras e serviços a serem feitos, identificação de cada ocupante e o direito real consagrado durante a REURB.

6. Registro Cartorial

Nesse momento, acontece o recebimento da Certidão de Regularização Fundiária, registrada pelo oficial do cartório de imóveis usando o memorial descritivo do Projeto de Regularização Fundiária. 

7. Trabalho Social

Aqui são feitas ações de sensibilização, mobilização, informação, capacitação e participação da população moradora no processo de regularização fundiária. Esse passo deve ser feito idealmente com um espaço físico no próprio núcleo objeto da regularização. 

A Nova Época Imóveis espera que esse guia sobre a REURB tenha sanado suas dúvidas sobre o assunto! Lembre-se de nos acompanhar aqui no blog e em nossas redes sociais para mais conteúdos como este! 
 

Escrito por Mariana Carvalho